Donation exonérée 2026

Financer un achat immobilier neuf en Morbihan

Aider ses enfants ou petits-enfants à démarrer dans la vie est un beau projet. Face aux prix de l’immobilier, la constitution d’un apport personnel est devenue le nerf de la guerre.
Bonne nouvelle : une fenêtre fiscale temporaire vous permet de les soutenir massivement, sans passer par la case impôts.

Vous avez jusqu’au 31 décembre 2026 pour profiter de ce coup de pouce de l’État et investir en Bretagne Sud.

Transmettre 100 000 € net d’impôts

Le principe est direct. Vous pouvez donner jusqu’à 100 000 € à un proche en exonération totale de droits de donation.

Cette aide s’adresse à vos enfants, vos petits-enfants, ou à vos neveux et nièces si vous n’avez pas de descendance directe. La seule contrepartie demandée est d’utiliser cet argent pour construire ou acheter un logement neuf sur plan (VEFA).

Le super-cumul : comprendre les plafonds et les limites

La vraie force de cette mesure est qu’elle ne remplace pas les aides existantes, elle s’y ajoute. Plusieurs membres de votre famille peuvent ainsi s’unir pour constituer un apport solide.

Pour optimiser cette transmission, vous disposez de trois enveloppes cumulables :

L’abattement classique : 100 000 € par parent et 31 865 € par grand-parent (renouvelable tous les 15 ans).
Le don familial de sommes d’argent : 31 865 € supplémentaires par donateur (s’il a moins de 80 ans et que le bénéficiaire est majeur).
La mesure logement neuf : jusqu’à 100 000 € par donateur.
Un garde-fou légal protège le système. Le jeune acheteur ne peut pas recevoir plus de 300 000 € au total via cette nouvelle exonération, quel que soit le nombre de proches qui l’aident.

Scénario A : l’aide classique des parents

Imaginez un jeune couple qui reçoit le soutien de ses deux parents, âgés de moins de 80 ans. En cumulant les trois leviers fiscaux, chaque parent transmet jusqu’à 231 865 € nets d’impôts.

Capacité totale de financement défiscalisé : 463 730 €
(Soit 231 865 € x 2 parents)

Scénario B : la mobilisation familiale (parents et grands-parents)

Ici, la solidarité familiale joue à plein. Le jeune acheteur est soutenu par ses 2 parents et ses 4 grands-parents (tous de moins de 80 ans).

Via les abattements classiques : 327 460 €
(Parents : 2 x 100 000 € + Grands-parents : 4 x 31 865 €)
Via le don familial : 191 190 €
(Parents + Grands-parents : 6 x 31 865 €)
Via la mesure logement neuf : 300 000 €
(Plafonné légalement à 300 000 € au lieu des 600 000 € théoriques)
Capacité totale de financement défiscalisé : 818 650 €
Ces montants transforment un projet immobilier lointain en réalité immédiate pour les jeunes générations.

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Les conditions pour sécuriser votre exonération

Pour que l’administration fiscale valide ce montage, quelques règles s’imposent :

Les fonds doivent être dépensés pour l’achat (signature notaire ou appel de fonds) dans les 6 mois suivant le don.
L’argent est transmis en pleine propriété.
Le logement devient la résidence principale de l’acheteur pendant au moins 5 ans.
Si votre objectif est de créer des revenus complémentaires, l’investissement locatif (comme le LMNP) est autorisé. Le locataire devra simplement faire du logement sa propre résidence principale.

Lexique et cadre légal

Droits de mutation à titre gratuit (DMTG) : impôts dus lors d’une donation ou succession.

VEFA : vente en l’état futur d’achèvement (achat sur plan).

RE2020 : réglementation environnementale pour des bâtiments sobres en énergie.

Abattement fiscal : part de la donation qui échappe à l’impôt.

Cadre légal de votre projet :

Abattement classique : article 779 du Code général des impôts.
Don familial de sommes d’argent (dit "Sarkozy") : article 790 G du Code général des impôts.
Exonération exceptionnelle logement neuf : article 790 A bis du Code général des impôts.

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