Dispositif Jeanbrun

Comprendre le nouveau statut du bailleur privé pour optimiser votre fiscalité.

Le dispositif Jeanbrun transforme votre approche de l’impôt grâce à un amortissement comptable puissant. Ce nouveau statut du bailleur privé s’adresse aux contribuables fortement imposés qui souhaitent se constituer un patrimoine immobilier pérenne.

Voici le fonctionnement précis de cette déduction annuelle pour annuler vos revenus fonciers. Nous vous expliquons concrètement les plafonds de loyers, les contraintes du neuf et l’impact réel de cet avantage sur votre situation personnelle.

Comment fonctionne cet amortissement fiscal ?

L’amortissement fiscal s’applique de manière très directe. Chaque année, vous déduisez une fraction du prix de votre appartement neuf de vos loyers encaissés. Si cette opération crée un déficit foncier, vous le soustrayez de votre revenu global, dans la limite de 10 700 € par an.

Cette déduction annuelle abaisse mécaniquement votre Tranche Marginale d’Imposition (TMI). Vous générez ainsi une économie d’impôt réelle et visible sur vos finances, bien plus protectrice qu’une simple réduction forfaitaire.

Sur quelle base calculer votre déduction ?

L’administration fiscale sépare la valeur du bâtiment de celle du terrain, qu’elle considère comme inaltérable. Votre base amortissable se calcule donc exclusivement sur 80 % du prix d’achat total du logement. Les 20 % restants correspondent au foncier et n’entrent pas dans votre avantage fiscal.

Des taux ajustés à votre effort locatif

Le taux d’amortissement récompense directement l’effort que vous consentez sur le montant du loyer réclamé à votre locataire. Il varie de 3,5 % à 5,5 % par an pour un achat dans le neuf.

Des grilles d’encadrement des loyers définissent des paliers précis : loyer intermédiaire, social ou très social. Selon le niveau que vous choisissez, votre déduction maximum est plafonnée à 8 000 €, 10 000 € ou 12 000 € par an.

Les règles à respecter pour votre projet

L’accès à ce statut exige d’investir dans un logement neuf ou acheté sur plan (VEFA). Votre bien doit obligatoirement se situer dans un immeuble collectif, les maisons individuelles sont exclues du dispositif.

Vous devez ensuite proposer une location nue. Ce format sans meubles écarte la souplesse de la location meublée, mais sécurise une occupation à l’année au titre de la résidence principale.

Votre engagement de location s’étend sur neuf ans minimum. Enfin, pour éviter les montages de complaisance, vous avez l’interdiction de louer l’appartement à un membre de votre famille (parent ou enfant).

Pourquoi choisir le plan Relance logement ?

La liberté géographique totale

Cette mesure lève les anciennes barrières territoriales complexes. Cette absence de zonage vous offre la liberté de choisir l’emplacement exact de votre investissement locatif privé.

Vous pouvez cibler des secteurs où la demande est forte, comme le littoral de Bretagne Sud. Vous investissez selon le potentiel réel du marché et la qualité de vie, sans dépendre d’une carte administrative.

Un avantage définitif à la revente

Le véritable point fort de la loi Jeanbrun intervient le jour où vous revendez votre appartement. L’administration fiscale ne réintègre pas les amortissements déduits pendant vos années de location dans le calcul de la plus-value.

Cette non-réintégration vous assure une économie d’impôt définitive. Le capital que vous avez constitué vous revient intégralement.

Les points de vigilance pour votre profil

Ce levier d’optimisation cible avant tout les foyers fortement imposés. La réduction de l’assiette imposable prend tout son sens si vous vous situez dans les tranches d’imposition à 30 %, 41 % ou 45 %. L’avantage s’avère bien moins pertinent pour des revenus plus modérés.

La rentabilité locative brute diminue logiquement à cause des plafonds de loyers imposés. Ce placement se conçoit comme une stratégie patrimoniale à long terme pour préparer votre retraite ou organiser une transmission.

Attention au calendrier de votre projet. Le texte limite la durée de vie du dispositif aux acquisitions réalisées avant le 31 décembre 2028.

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Cadre légal et technique

Mesure issue de l’amendement Jeanbrun (article 12 octies), votée dans le cadre du PLF 2026 (Projet de loi de finances pour 2026).
Le dispositif acte la fin du dispositif Pinel et se distingue du régime LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) au régime réel.
Les plafonds de loyers appliqués (intermédiaire, social, très social) sont calqués sur le référentiel Loc’Avantages.
La loi entérine la suppression du zonage géographique historique (zones A, B1, B2, C).
Les bâtiments concernés respectent la réglementation environnementale RE2020 en vigueur pour la construction neuve.